Der Wohnungsgipfel am 21.09.2018 von Bund und Ländern ist hier ein wichtiges Signal. Erforderlich ist nun ein Bündel an Maßnahmen und eine gemeinsame Zielsetzung, die auch umgesetzt wird. Bund und Länder hatten in den vergangenen Jahren die Mittel für den sozialen Wohnungsbau stark zurückgefahren und erst in den letzten Jahren wieder aufgestockt. Das Land Rheinland-Pfalz hat bereits früh die Bedeutung erkannt und 2016 die eigenen Förderprogramme umgestellt und verbessert. Gleichwohl muss noch mehr Geld ins System, damit die Gemeinden und Städte in die Lage versetzt werden, den sozialen Wohnungsbau weiter voranzutreiben.
Jährlich verlieren bundesweit etwa 70.000 Wohnungen den Sozialstatus, weil die festgelegten Förderzeiträume auslaufen. Hier brauchen wir eine Umkehr, auch mit zusätzlichen Mitteln von Bund und Ländern. Vor diesem Hintergrund ist die Ankündigung des Bundes, die Mittel für den sozialen Wohnungsbau um mindestens 5 Milliarden Euro aufzustocken, richtig und wichtig. Wir erwarten, dass das Land die vom Bund gewährten Mittel auch ausschließlich zur Verbesserung der Wohnraumsituation der Menschen in Rheinland-Pfalz verwendet werden. Im Land wurden seit 2016 bereits 6.400 Sozialwohnungen geschaffen, bis 2021 sollen es entsprechend der Ankündigung im Koalitionsvertrag 20.000 werden.
Der Wohnungsgipfel hat unsere Forderung aufgegriffen, die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und bei der Sicherung bezahlbaren Wohnens zu unterstützen. Hierzu wird die Bundesregierung weitere Verbesserungen im Bauplanungsrecht, die auch eine verbesserte Anwendung bestehender Instrumente (Vorkaufsrecht, Baugebot etc.) erfasst, vorschlagen. Die Bundesregierung wird über die BImA bundeseigene Grundstücke verstärkt vergünstigt an Kommunen abgeben.
Neben der Aufstockung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau soll die Städtebauförderung auf Rekordniveau von 790 Millionen Euro (Bund) fortgeführt werden. Länder und Gemeinden tragen dabei mit eigenen Mitteln zur Finanzierung ihres Eigenanteils bei.
Mit einer bloßen Auffüllung der bestehenden Fördertöpfe mit den zusätzlichen Mitteln allein ist es jedoch nicht getan. Häufig fehlen den Gemeinden und Städten die erforderlichen Flächen, um den Ausbau voranzutreiben. Leider sind die Handlungsinstrumente der Gemeinden hier insbesondere beim Erwerb ungenutzter Flächen begrenzt.
Es muss schneller und preiswerter gebaut werden. Zwar ist die Zahl der Baugenehmigungen in Vergangenheit gestiegen, aber genehmigt heißt noch lange nicht gebaut. Überflüssige Standards müssen abgebaut und weitere Verschärfungen, zum Beispiel im Bereich der Energieeinsparverordnung, verhindert werden.
Allein die am 01.01.2016 in Kraft getretene Verschärfung der Energieeinsparverordnung für Neubauten führt zu mehr Kosten von bis zu 10 %. Auf dem Wohnungsgipfel wurde nunmehr zugesagt, dass die Kostensteigerungen durch Standards und Normen aufgebrochen und die Digitalisierung der Bauverfahren forciert werden sollen. Auch die weiter von Bund und Ländern beschlossenen Maßnahmen, das Wohngeld zu verbessern, das Vergaberecht zu flexibilisieren und die Wertgrenzen befristet anzuheben und serielles sowie modulares Bauen als schnelle, preisgünstige und zugleich qualitätsvolle Antwort auf die wachsende Nachfrage nach Wohnungen zu stärken, sind hierfür wichtige Bausteine.
Während in einigen Regionen die Gemeinden und Städte wachsen, müssen in anderen Gegenden zahlreiche Gemeinden in Um- oder Rückbaumaßnahmen investieren. Gerade in vielen eher ländlich geprägten Gebieten haben die Gemeinden mit baufälligen Gebäuden („Schrottimmobilien“) im Ortskern zu kämpfen, die sich selbst überlassen sind und um die sich die Eigentümer (meist wegen Erbauseinandersetzungen) nicht kümmern. Diese Leerstände sollten genutzt werden, um ein attraktives Wohnumfeld zu schaffen und damit auch die Ballungsräume zu entlasten. Die bisherigen Handlungsoptionen der Gemeinden stoßen hier aufgrund des sehr zeitaufwändigen Verfahrens und oft widerstreitender Interessen allzu oft an ihre Grenzen. Zumindest in Einzelfällen kann es daher erforderlich sein, unter erleichterten Voraussetzungen in einem verkürzten Verfahren im Interesse des Wohls der Allgemeinheit diese Flächen verfügbar zu machen.
Auch ist eine bessere Reaktivierung von Brachen und ein erweitertes kommunales Vorkaufsrecht hilfreich. In ländlichen Regionen muss insbesondere auch der bedarfsgerechte Umbau des vorhandenen Wohnungsbestandes unterstützt werden, damit auch dort attraktiver und bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.
Da im ländlichen Raum mit weniger finanziellen Mitteln mehr Wohnraum geschaffen werden kann, bedarf es dort ausreichender Infrastruktureinrichtungen und insbesondere einer guten Versorgung mit schnellem Internet und einer guten Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, um auch diese Gegenden für Wohnungssuchende attraktiv zu erhalten bzw. zu gestalten. Wir brauchen einen verstärkten Ausbau des Schienennahverkehrs, aber insbesondere auch des Öffentlichen Personennahverkehrs, um endlose Pendlerströme auf den Straßen zu vermeiden. Gerade beim ÖPNV gibt es Handlungsbedarf, denn neben veralteten Anlagen – oftmals aus den 60er und 70er Jahren – werden Investitionen zur Schaffung von Barrierefreiheit erforderlich. Gleichzeitig sinken jedoch die Zuweisungen der Landesmittel an die Kreise. Hier ist das Land gefordert, einen finanziellen Beitrag zu leisten.
Auch die Städte und Gemeinden sind gefragt, das Thema Wohnraum für alle verstärkt anzugehen. Erfreulich ist insoweit die Zusage des Bundes, Länder und Kommunen bei der Gründung kommunaler Wohnungsbaugesellschaften unterstützen zu wollen und hierfür zusätzliche finanzielle Mittel bereitzustellen. In Rheinland-Pfalz mit seinen kleinteiligen Strukturen besteht im Wege der interkommunalen Kooperation noch Potenzial für Wohnungsbaugesellschaften. Vorhandene Möglichkeiten über unterschiedliche rechtliche Konstruktionen sollten genutzt werden. So beteiligt sich die Ortsgemeinde Gillenfeld an dem Bau eines Altersheims in genossenschaftlicher Form. In Konz konnten Fördermittel der ISB generiert werden, indem die Stadt das Grundstück bereitstellt und die Konzer-Doktor-Bürgerstiftung das Bauvorhaben durchführt.
Jetzt gilt es für alle Beteiligten, die auf dem Wohnungsgipfel beschlossenen Maßnahmen auch umzusetzen, damit bezahlbar, nachhaltig und baukulturell vorzeigbar gebaut werden kann. Es muss der Grundsatz gelten: Stadt und Land gemeinsam gegen Wohnungsnot für gleichwertige Lebensverhältnisse im ganzen Land.
GStB-Kommentar aus Gemeinde und Stadt 10/2018
Dr. Karl-Heinz Frieden
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Gemeinde- und Städtebundes